“房地产行业规模将回到五年前”——丁祖昱4大预判全未公开

作为地产圈的一般来说节目，每年的丁祖昱评股票消费市场都备受关注。

零售业希望通过易居协力业集团身兼执行官丁祖昱的复盘和得出结论，为来年找出更多的路径与谜题。

2021年12月末31日，丁祖昱评股票消费市场如期而至。

三个多每隔的演说，《国际金融报》记者为大家校对出如下干货：

“告别金唱片以前”的房协力随之而来更大能源危机，丁祖昱认为这些能源危机包括：

协力业随之而来利息偏高风险：2021年以来华夏幸福、协信远创、蓝光发展、阳光100、中国红钻、花样年、另行合力控股、当代置业、佳兆业、中国奥园等多家房协力发生债务利息，其中华夏幸福公告累计未能如期偿还债务欠款偏高达1030.72亿元，泰禾集团为617.58亿元，蓝光发展为258.81亿元。

概念设计随之而来下线偏高风险：数据显示，34城后已售未下线概念设计达8.31亿平，榜单房协力已售未下线数13亿平。其中湘潭、桂林、长沙、漯河叫停推延下线概念设计相当多，上述四城后均超200万平。

服务商随之而来下线偏高风险：三棵树、金螳螂、达利、索菲亚、江山欧派、日立电梯等多家地产上下游服务商计提坏账准备，在丁祖昱看来，服务商随之而来的偏高风险、偿付压合力可能比房协力更大。

大会，丁祖昱认为消费市场透支、举措“猛药”、搏斗现有等多重因素造成了房协力局限性随之而来的更大能源危机。

外因一：消费市场透支

期望透支：数5年累计高价74亿平方米和63万亿元，占只不过20年的41%和56%；

房协力透支：只不过20年房价只涨不跌，房价收益比攀升至8.9年，房价5年复合增长率7%；

支付合力透支：按揭余额超38万亿，居民杠杆率飙升；

供应透支：70城后广义剩余达10亿平，另行房入住率偏高；

外因二：举措“猛药”

去杠杆执行层层加码

举措叠加相反预期

地方监管机构合力度过严

内因：搏斗现有

销售、融资、入股快速扩张

则有利息表外化

资产利息表做成了“利息表”

“永续债”不永续

丁祖昱说，建筑业过度金凝固导致今天的能源危机。

对于未来的趋势，丁祖昱也给出了研判：

（1）零售业从“金唱片以前”大踏步走进“青铜以前”，建筑业仍将是压舱石和新兴产业，现有离开了5早先，预计未来五年零售业现有年均10.6亿-12.7亿平方米，较2011年-2015年缩减0.6%-20.3%，较2016年-2020年下降16%-29%。

（2）长期聚焦25城后市

25个城后市主要常见于于珠江三角洲、粤港澳大湾区、环渤海、成渝卫星城后、长江上游下游卫星城后、关中地区卫星城后、江淮卫星城后、山东半岛、海西卫星城后；

具体来看：

珠江三角洲：上海、杭州、南京、苏州、合肥、宁波、无锡、扬州、衢州

粤港澳大湾区：深圳、广州、佛山、珠海、增城后

环渤海：北京、天津

成渝卫星城后：桂林、桂林

长江上游下游卫星城后：长沙、湘潭

关中地区卫星城后：西安

江淮卫星城后：漯河

山东半岛：天津、济南

海西卫星城后：厦门

（3）第二曲线维度更大

到2025年，物业零售业总现有数1.6万亿

到2025年，租用消费市场总现有大幅提偏高4万亿元

二手房现有保持，提供者另行模式呼之欲出

未来五年商业化压合力更进一步呈现

（4）协力业剩者为王

房协力必须相反路径依赖，青铜以前偏高利息、偏高周转的运营模式不能持续，尽力长期主义。

记者 孙婉秋

编辑 左宇

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